El Gobierno amplió las condiciones para acceder a los créditos hipotecarios financiados por el Anses

• El Gobierno eliminó la obligación de destinar el crédito exclusivamente a una primera vivienda.
• La nueva condición contempla a propietarios que no pueden disponer del inmueble que tienen a su nombre.
• Los préstamos permiten financiar compra, construcción, ampliación y refacción de viviendas.
• El monto máximo por operación es de 150.000 UVA, con una tasa de hasta UVA más 7,5% anual.
• El saldo hipotecario alcanzó los $9,6 billones en octubre, con un crecimiento real interanual del 23,7%.
• Los créditos hipotecarios representaron el 8,6% del total de préstamos en pesos y explicaron el 22,6% del aumento registrado durante octubre.

El acceso a los créditos hipotecarios respaldados por recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) tendrá nuevas condiciones a partir de la segunda etapa del programa. El Gobierno modificó los requisitos habitacionales y eliminó la exigencia de que el financiamiento esté destinado exclusivamente a la compra de una primera vivienda. De esta manera, también podrán solicitarlo determinadas personas que ya figuran como propietarias de un inmueble, pero que no tienen la posibilidad de utilizarlo.

La modificación, introducida en octubre de 2026 y comunicada a través de la Comunicación B 13240 del Banco Central, amplió el criterio de acceso al reemplazar el concepto de primera vivienda por uno vinculado con la vivienda única o de ocupación permanente. El cambio busca contemplar situaciones en las que una persona tiene derechos de propiedad sobre un inmueble, aunque esa titularidad no implique que pueda disponer efectivamente de él como residencia.

Entre los casos que podrían quedar incluidos aparecen quienes heredaron una parte de una propiedad y no pueden utilizarla como vivienda, los titulares de inmuebles cuyo usufructo corresponde a otra persona y aquellos que cedieron el uso de su casa a terceros. También se contempla a quienes necesitan modificar su situación habitacional y pueden demostrar que reúnen las condiciones establecidas para acceder al financiamiento.

Sin embargo, la nueva normativa no supone una aprobación automática. Cada banco participante tendrá que evaluar la situación particular del solicitante y establecer qué documentación considera válida para acreditar que no dispone del uso de otra vivienda. Por lo tanto, la posibilidad de presentarse dependerá tanto de las condiciones generales del programa como de los criterios de evaluación de cada entidad financiera.

El esquema, impulsado por el Ministerio de Economía que conduce Luis Caputo, mantiene parámetros específicos para los préstamos financiados con recursos del FGS. El monto máximo por operación será de 150.000 UVA, con una tasa de interés que no podrá superar el equivalente a UVA más 7,5% anual. El plazo mínimo de devolución quedó establecido en 15 años.

Los fondos podrán utilizarse para comprar, construir, ampliar o refaccionar viviendas. Los destinatarios deberán ser personas físicas que cumplan con los requisitos habitacionales y crediticios exigidos por las entidades que intervienen en la operatoria.

Un aspecto central del sistema es que los préstamos se expresan en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), cuyo valor se actualiza de acuerdo con el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Esto significa que tanto el capital adeudado como el importe de las cuotas en pesos evolucionan según ese mecanismo de actualización, por lo que la inflación tiene incidencia directa sobre el costo final del financiamiento.

La ampliación de los requisitos se produce en un contexto de recuperación de los créditos hipotecarios. Durante octubre, el saldo total de esta línea alcanzó los $9,6 billones, después de incorporar $481.677 millones en un solo mes. Se trató del mayor incremento mensual de los últimos doce meses y del quinto período consecutivo en el que se aceleró el volumen de préstamos.

La expansión fue del 5,3% nominal durante octubre y llegó al 64,3% en la comparación interanual. Una vez descontado el efecto de la inflación, el crecimiento fue del 3,3% mensual y del 23,7% en doce meses. Estos resultados ubicaron a los hipotecarios como la línea de crédito con mejor desempeño real dentro del sistema financiero.

El contraste con otras modalidades de financiamiento fue significativo. Mientras los préstamos hipotecarios avanzaron 3,3% real, los comerciales crecieron 4,2%, pero los personales retrocedieron 8,3%, los prendarios cayeron 10,4% y las tarjetas de crédito registraron una contracción del 12,2%.

La evolución mensual también muestra una aceleración sostenida desde junio. En ese mes, el incremento del saldo había sido de $270.148 millones; en julio subió a $340.868 millones y en agosto alcanzó los $397.240 millones. En septiembre llegó a $469.105 millones, hasta alcanzar los $481.677 millones de octubre.

Entre agosto y octubre, el stock hipotecario aumentó $1,35 billones, un 16,4% nominal. Ese resultado superó en un 72% el incremento registrado durante los tres meses anteriores, cuando se habían sumado $784.000 millones. En septiembre, además, se realizaron más de 2.200 compraventas con crédito entre la Ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires.

Los hipotecarios también incrementaron su peso dentro del sistema financiero: representan actualmente el 8,6% del total de préstamos en pesos, frente al 6,9% que concentraban un año atrás. En octubre explicaron el 22,6% del crecimiento total del crédito, al aportar $481.677 millones de los $2,13 billones que aumentó el financiamiento en moneda nacional.

La combinación entre la flexibilización de los requisitos de acceso y la expansión de las colocaciones bancarias abre una nueva etapa para el financiamiento habitacional. El desafío será sostener esa recuperación y ampliar las posibilidades de acceso sin perder de vista el impacto que la actualización por UVA puede tener sobre las cuotas y las deudas de los hogares.