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RESUMEN EN CINCO PUNTOS CLAVE
Cruce político: Lisandro Mársico y María Emilia Vidal protagonizaron un intenso intercambio durante una reunión de comisiones del Concejo.
El eje de la discusión: un proyecto para habilitar la reserva y preventa de terrenos en nuevos emprendimientos inmobiliarios.
Diferencias de criterio: Mársico defendió la iniciativa como una manera de legalizar una práctica existente y facilitar inversiones.
Advertencia municipal: Vidal y su equipo señalaron posibles riesgos jurídicos y responsabilidades que podrían recaer sobre el Municipio.
Acuerdo final: se resolvió convocar a la Comisión de Desarrollo Urbano para ampliar el debate y analizar la propuesta.
La actividad legislativa en el Concejo Municipal de Rafaela comenzó la semana con un clima particularmente áspero. Una reunión de comisiones terminó convirtiéndose en un escenario de fuertes reproches entre el concejal Lisandro Mársico y la subsecretaria de Desarrollo Urbano y Metropolitano, María Emilia Vidal, quienes mantuvieron un prolongado enfrentamiento a partir de un proyecto que busca modificar la Ordenanza Nº 2588 para habilitar la reserva y preventa de lotes en nuevos emprendimientos inmobiliarios.
La funcionaria concurrió al encuentro junto a Gabriel Magnarelli, coordinador de Emprendimientos Privados, y Fernando Weiner, integrante del área municipal. La intención del Ejecutivo era interiorizarse sobre los fundamentos de la propuesta y exponer sus reparos respecto de las consecuencias que podría generar su implementación.
La iniciativa apunta a permitir que los desarrolladores inmobiliarios puedan ofrecer terrenos en etapas tempranas de sus proyectos, antes de completar todas las obras de infraestructura y urbanización. De esa manera, podrían disponer de fondos anticipados para financiar parte de los trabajos necesarios.
Actualmente, la normativa municipal establece determinadas exigencias que, según los fundamentos del proyecto, dificultan este mecanismo comercial. La propuesta sostiene que los desarrolladores deben contar con prácticamente todo el capital necesario para ejecutar las obras, lo que representa una barrera para concretar nuevos loteos.
El proyecto también plantea que el Municipio establezca condiciones y procedimientos que otorguen mayores garantías a quienes decidan adquirir terrenos mediante esta modalidad.
Dos posiciones enfrentadas
Vidal fue la encargada de abrir el intercambio. Explicó que el Ejecutivo necesitaba conocer en profundidad los motivos que llevaron a impulsar una modificación de una ordenanza extensa y con varios años de aplicación.
Consideró que cualquier cambio debía contemplar las consecuencias para los propietarios, los desarrolladores y las obligaciones que eventualmente podrían quedar en manos del Estado municipal.
La respuesta de Mársico llegó rápidamente. El concejal justificó su propuesta señalando que había consultado el nuevo Código Civil y Comercial y mantenido conversaciones con empresarios del sector inmobiliario.
Según explicó, la preventa ya está contemplada en otras modalidades de desarrollo, como la propiedad horizontal, por lo que no encontraba razones para mantener una prohibición sobre los terrenos.
Además, sostuvo que la operatoria ya se realiza en la práctica y que el objetivo de la iniciativa era darle un marco legal.
El edil también consideró que podrían incorporarse disposiciones para delimitar las responsabilidades municipales ante eventuales conflictos contractuales entre compradores y desarrolladores.
Su argumento fue que la modificación permitiría facilitar inversiones y contribuir al crecimiento urbano de Rafaela.
Desde el área municipal, Magnarelli coincidió en que la finalidad perseguida era atendible, aunque advirtió que la redacción propuesta presentaba dificultades que debían corregirse.
Vidal reclamó mayor participación y cuestionó el proyecto
La subsecretaria insistió en que una modificación de estas características no podía resolverse sin un análisis integral de sus consecuencias.
Advirtió que una ordenanza aprobada en el presente podría generar problemas años después, especialmente si los desarrolladores incumplieran los compromisos asumidos con quienes compraron los terrenos.
En ese sentido, reclamó la intervención de las áreas técnicas y de Fiscalía Municipal antes de avanzar con cualquier decisión.
También cuestionó que la iniciativa hubiera sido elaborada principalmente a partir de consultas con los sectores interesados, sin abrir previamente una discusión institucional más amplia.
Como antecedente, mencionó lo ocurrido con la regulación de los productos fitosanitarios y reclamó que se convoque a todos los concejales y se reactive la Comisión de Desarrollo Urbano.
Vidal sostuvo que el Ejecutivo había revisado el articulado junto con Fiscalía y encontrado puntos que podían comprometer al Municipio.
Entre sus principales interrogantes planteó quién tendría a su cargo los controles, quién respondería ante el abandono de un emprendimiento y quién debería afrontar las obras si el desarrollador no cumpliera con sus obligaciones.
Su preocupación central era que los compradores terminaran reclamando al Estado municipal por incumplimientos que originalmente correspondían a relaciones contractuales entre particulares.
Mársico respondió con dureza y apuntó a la funcionaria
Las diferencias dejaron de ser exclusivamente técnicas cuando Mársico cuestionó la actitud de Vidal y rechazó que el Ejecutivo pretendiera establecer los tiempos del tratamiento legislativo.
El concejal aclaró que no tenía previsto otorgarle despacho inmediato al proyecto y recordó que la tarea de los representantes del Ejecutivo era aportar sus observaciones, mientras que la decisión sobre el trámite legislativo correspondía al Concejo.
Pero el momento más tenso llegó cuando responsabilizó directamente a la subsecretaria por la falta de funcionamiento de la Comisión de Desarrollo Urbano.
Mársico le reprochó que durante los tres años que llevaba en el cargo la comisión prácticamente no había tenido actividad y sostuvo que la propuesta debía servir como punto de partida para recuperar ese ámbito de trabajo.
También defendió que, ante la falta de iniciativas del Ejecutivo, los concejales habían decidido avanzar por su cuenta.
Vidal volvió a cuestionar el procedimiento y remarcó que la propuesta había sido elaborada con la participación de personas directamente interesadas en que se aprobara la preventa.
La funcionaria insistió en que era necesario incorporar otras miradas y evaluar los efectos de cada modificación.
El concejal, por su parte, volvió a reclamarle que convocara a la comisión y le recordó que había sido reunida solamente en dos oportunidades durante los últimos tres años.
El debate subió de temperatura
Luego de ese intercambio, Mársico comenzó a explicar los cambios propuestos en distintos artículos de la ordenanza. Sin embargo, las diferencias continuaron.
Magnarelli volvió a poner el acento en las dificultades que podría enfrentar el Municipio para controlar las operaciones y responder ante posibles reclamos.
El concejal sostuvo que se trataba de reconocer jurídicamente una modalidad comercial que ya existía.
Vidal, en cambio, consideró que permitir la comercialización de terrenos sin que estuvieran dadas todas las condiciones podía dejar a los compradores en una situación de vulnerabilidad.
También señaló que eliminar determinadas exigencias sin revisar el conjunto de la normativa podía generar una regulación insuficiente.
Magnarelli aportó ejemplos de situaciones que ya se presentan en las oficinas municipales, con compradores que pretenden comenzar a construir en terrenos que todavía no reúnen las condiciones legales correspondientes.
Advirtió que, si se habilitaba la preventa sin establecer mecanismos adecuados, los reclamos podrían multiplicarse.
Ante el pedido de Mársico para que el Ejecutivo acercara una alternativa, Vidal respondió que primero debía comprenderse integralmente el proyecto y analizarse cómo construir una normativa que no trasladara nuevos problemas al Municipio.
La discusión volvió a encenderse cuando la funcionaria acusó al concejal de haber evitado los canales institucionales para discutir la iniciativa.
La réplica de Mársico fue contundente: «Sos vos la que puenteás la Comisión».
La frase provocó risas entre algunos concejales opositores, en medio de un enfrentamiento que llamó particularmente la atención porque ambos protagonistas pertenecen al mismo espacio político.
Vidal insistió en que el proyecto parecía contemplar principalmente los intereses de los loteadores y reclamó una mirada que incluyera también a los compradores y al conjunto de la ciudad.
La presidenta del Concejo Municipal, Mabel Fossatti, debió intervenir para intentar moderar los ánimos y devolverle al encuentro un marco de discusión institucional.
Una comisión deberá retomar el debate
Finalmente, después de los cuestionamientos y las diferencias planteadas, se acordó convocar nuevamente a la Comisión de Desarrollo Urbano, con participación de todos los concejales que deseen intervenir.
De esta manera, la propuesta seguirá en estudio y no tendrá, por el momento, una resolución definitiva.
El desafío será encontrar una fórmula que permita facilitar el financiamiento de nuevos desarrollos inmobiliarios sin desproteger a quienes compran terrenos ni comprometer al Municipio con obligaciones que deberían corresponder a los desarrolladores.
Más allá del contenido técnico de la ordenanza, la reunión dejó expuesta otra cuestión: las diferencias entre el Concejo y el Ejecutivo sobre la manera de construir las políticas urbanísticas de Rafaela.
Y, sobre todo, volvió a poner en evidencia una disputa que excedió ampliamente la discusión sobre la preventa de terrenos: quién debe impulsar el debate, quién tiene que convocar a los ámbitos institucionales y cómo se articulan las responsabilidades entre el poder legislativo y el Ejecutivo municipal.