El Gobierno apuesta al crédito hipotecario para reactivar la construcción y vuelve a poner a las UVA en el centro

• El Gobierno de Javier Milei busca utilizar recursos de largo plazo del FGS para impulsar el crédito hipotecario y reactivar la construcción.
• El esquema contempla que los bancos reciban financiamiento mediante colocaciones del FGS y utilicen esos fondos para otorgar nuevas hipotecas.
• Las autoridades apuntan a tasas moderadas que permitan que las cuotas ajustadas por UVA se acerquen al valor de los alquileres.
• Un estudio estima que una inversión de US$2.700 millones permitiría recuperar unos 63.000 empleos perdidos en la construcción.
• La principal incertidumbre está vinculada con la inflación y la evolución de los salarios, factores determinantes para la sostenibilidad de los créditos UVA.
• El Gobierno busca recuperar el crédito hipotecario como herramienta de crecimiento sin repetir los problemas generados por la crisis cambiaria e inflacionaria de 2018.

El Gobierno de Javier Milei busca impulsar una nueva etapa de expansión del crédito hipotecario como herramienta para reactivar la construcción, reducir el déficit habitacional y recuperar parte del empleo perdido en el sector. La estrategia diseñada por el ministro de Economía, Luis Caputo, contempla utilizar recursos de largo plazo administrados por el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para generar condiciones que permitan a los bancos ampliar la oferta de préstamos.

La iniciativa supone un giro relevante dentro del esquema económico libertario, ya que implica una intervención indirecta del Estado para canalizar ahorro hacia una actividad considerada estratégica. El mecanismo previsto no contempla que el FGS otorgue directamente las hipotecas. En cambio, el fondo colocaría plazos fijos de largo plazo en las entidades financieras mediante un sistema de subastas, con tasas expresadas en unidades UVA más un adicional. Los bancos utilizarían luego esos recursos para financiar los créditos.

La propuesta recupera, de esta manera, una herramienta que tuvo un fuerte desarrollo durante el gobierno de Mauricio Macri y que posteriormente quedó marcada por la crisis cambiaria e inflacionaria de 2018. Los créditos UVA permitieron entonces ampliar considerablemente el acceso a préstamos para vivienda, pero la fuerte suba del dólar y la aceleración de los precios provocaron un incremento de las cuotas que superó la evolución de los ingresos de numerosos hogares.

El antecedente explica parte de las dudas que todavía existen alrededor del sistema. Sin embargo, desde el sector financiero sostienen que las UVA continúan siendo una de las pocas alternativas capaces de hacer viable un préstamo hipotecario a 20 o 30 años en una economía con antecedentes de alta inflación.

La lógica detrás de la nueva estrategia es que una tasa relativamente baja, cercana a UVA más cinco puntos porcentuales, permitiría que las cuotas se ubiquen en niveles similares a los alquileres. En el mercado financiero incluso se analiza la posibilidad de que el FGS obtenga una rentabilidad de alrededor de UVA más dos puntos, siempre que resulte competitiva frente a las alternativas disponibles para sus inversiones.

El impacto potencial sobre el empleo constituye otro de los argumentos centrales. Un estudio citado por Idesa estima que recuperar los aproximadamente 63.000 puestos de trabajo perdidos en la construcción requeriría una inversión cercana a los US$2.700 millones. El monto representaría alrededor del 4% del capital administrado por el FGS, lo que permitiría considerar que el objetivo es financieramente alcanzable.

A esa recuperación directa podrían sumarse puestos indirectos en industrias, comercios y servicios vinculados con la construcción. Bajo esa hipótesis, la reactivación de la vivienda podría generar cerca de 100.000 empleos adicionales entre puestos directos e indirectos.

La discusión también vuelve a poner bajo análisis las distintas experiencias de políticas habitacionales implementadas durante las últimas décadas. El Procrear y otros programas de financiamiento estatal ampliaron el acceso a viviendas, aunque también recibieron cuestionamientos por costos fiscales, asignaciones, obras inconclusas y problemas de calidad. El sistema UVA, por su parte, demostró capacidad para expandir el crédito hasta que el cambio abrupto del escenario macroeconómico modificó sus condiciones.

El principal interrogante para el nuevo programa es precisamente ese: si el esquema puede sostenerse frente a eventuales cambios económicos. Los créditos ajustados por UVA dependen de que la inflación permanezca contenida y que los salarios evolucionen de manera compatible con las cuotas. La experiencia de 2018 mostró las consecuencias que puede generar una brecha pronunciada entre ambas variables.

Pese a las críticas acumuladas, el sistema registra un nivel de mora relativamente bajo, cercano al 2%, un dato que los defensores de las UVA utilizan para sostener que los problemas alcanzaron a una parte limitada de los tomadores de crédito.

La apuesta oficial requiere, de todos modos, que el proceso de desinflación se consolide. Si las tasas reales, los salarios y la inflación evolucionan de manera previsible, el modelo podría convertirse en una fuente de financiamiento de largo plazo para la vivienda y la construcción.

El desafío será entonces transformar el ahorro previsional en crédito sin deteriorar los recursos del FGS y, al mismo tiempo, evitar que una nueva crisis macroeconómica vuelva a dejar a los deudores expuestos. La experiencia argentina muestra que el crédito hipotecario puede convertirse en un potente motor de actividad, pero también que su funcionamiento depende de una condición fundamental: estabilidad suficiente para que las familias puedan proyectar sus ingresos durante décadas.