Así funcionará el programa hipotecario de $2 billones: licitaciones, fondos del FGS y créditos a 15 años

• El Gobierno destinará $2 billones del FGS para ampliar el financiamiento hipotecario.
• Los fondos serán asignados mediante licitaciones sucesivas de $200.000 millones.
• Los bancos podrán ofrecer créditos para comprar, construir, ampliar o refaccionar una primera vivienda.
• Los préstamos tendrán un plazo mínimo de 15 años y una tasa máxima de UVA + 7,50%.
• Cada crédito podrá alcanzar hasta 150.000 UVA y el programa podría beneficiar a unas 17.000 familias.
• Los bancos asumirán el riesgo crediticio, mientras el FGS aportará financiamiento de mayor plazo mediante depósitos ajustados por UVA.

El Gobierno nacional anunció un nuevo programa destinado a ampliar el acceso al crédito hipotecario para la compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda. La iniciativa movilizará hasta $2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES y buscará que los bancos puedan ofrecer préstamos a plazos de 15 años o más, mediante una fuente de financiamiento de mayor duración.

El esquema será implementado a través de licitaciones sucesivas de $200.000 millones, con una primera convocatoria prevista para la próxima semana. Los fondos serán colocados por el FGS en depósitos a plazo fijo en pesos ajustables por UVA, más una tasa adicional, y estarán disponibles para las entidades financieras que participen de las licitaciones.

El objetivo central de la medida es resolver uno de los principales problemas que enfrenta actualmente el mercado hipotecario: el descalce entre el plazo de los depósitos que reciben los bancos y la extensión temporal de los créditos destinados a la vivienda. Mientras los préstamos hipotecarios pueden extenderse durante 15, 20 o incluso 30 años, buena parte del fondeo bancario tradicional tiene vencimientos considerablemente más cortos.

Con el nuevo mecanismo, el Gobierno pretende ofrecer a las entidades una fuente de financiamiento de mayor plazo para que puedan ampliar su oferta de préstamos hipotecarios. Los bancos interesados deberán presentar sus ofertas en cada licitación y podrán acceder como máximo al 20% del monto total adjudicado en cada convocatoria.

La primera licitación contará con $200.000 millones y las siguientes se realizarán hasta completar el fondo total previsto de $2 billones. De acuerdo con las estimaciones oficiales, el programa podría beneficiar a unas 17.000 familias, aunque esa cifra no constituye un cupo fijo. La cantidad efectiva de beneficiarios dependerá del monto promedio de los créditos que finalmente otorguen los bancos.

El esquema contempla dos alternativas para los depósitos que recibirán las entidades financieras. Una tendrá un plazo de un año y una tasa mínima de UVA + 2,50%, mientras que la segunda se extenderá durante cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%.

A cambio de acceder a estos recursos, los bancos deberán destinarlos exclusivamente a créditos hipotecarios para personas humanas que busquen financiar su primera vivienda. Los préstamos podrán utilizarse para comprar, construir, ampliar o refaccionar el inmueble.

Además, el programa establece un límite para el costo financiero. Las entidades participantes no podrán cobrar una tasa superior a UVA + 7,50% en los créditos alcanzados por la iniciativa. Los préstamos, a su vez, deberán tener un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo de 150.000 UVA, equivalente aproximadamente a unos 200.000 dólares según la referencia utilizada durante el anuncio.

La utilización de UVA implica que tanto el capital adeudado como las cuotas evolucionarán en función del valor de esa unidad, que se actualiza de acuerdo con la inflación. Por lo tanto, los futuros beneficiarios deberán evaluar la evolución de sus ingresos y del índice de precios al momento de asumir un compromiso de largo plazo.

Durante la presentación del programa se utilizó como ejemplo un crédito de aproximadamente US$80.000 para financiar parte de una vivienda valuada en unos US$106.000. Bajo una tasa de UVA + 7%, se estimó una cuota inicial cercana a $865.000 y un ingreso neto requerido de alrededor de $3.465.000. El cálculo contempla también la posibilidad de sumar los ingresos de los integrantes de una pareja.

Otro aspecto destacado por el Gobierno es la distribución del riesgo. Aunque los fondos tendrán origen en el FGS de la ANSES, serán los bancos los encargados de evaluar a los solicitantes, otorgar los préstamos y afrontar el riesgo de mora o incumplimiento. De esta manera, el fondo previsional no funcionará como garante de cada crédito individual.

El programa utilizará los recursos del FGS como una herramienta para extender el plazo del financiamiento disponible para las entidades financieras. Según la explicación oficial, esto permitirá acercar los plazos del fondeo bancario a los períodos necesarios para desarrollar un mercado hipotecario de largo plazo.

La iniciativa busca así ampliar la oferta de crédito para primera vivienda mediante una combinación de recursos públicos, participación bancaria y límites específicos sobre las condiciones de los préstamos. El resultado dependerá de la cantidad de entidades que participen, de las tasas que finalmente ofrezcan y de la capacidad de las familias para cumplir con los requisitos de ingresos y acceso al financiamiento.

La primera licitación marcará el comienzo de un esquema que pretende movilizar $2 billones y alcanzar a miles de hogares, en un contexto en el que el acceso a la vivienda mediante crédito de largo plazo constituye uno de los principales desafíos del mercado inmobiliario argentino.