El costo de construir se dispara y cambia las decisiones del mercado inmobiliario: crece la demanda por casas terminadas

• El fuerte aumento del costo de construcción en dólares está llevando a muchas familias a priorizar viviendas terminadas por sobre los proyectos desde cero.
• El costo de construcción en el Gran Buenos Aires aumentó 2,6% en junio, con la mano de obra como uno de los principales factores de presión.
• La caída de las ventas de insumos refleja una desaceleración de la actividad constructiva pese al incremento sostenido de los costos.
• La diferencia entre propiedades nuevas y usadas favorece actualmente a los inmuebles terminados en distintos corredores del Gran Buenos Aires.
• Los terrenos también despiertan interés, aunque algunos compradores prefieren adquirirlos ahora y postergar la construcción hasta que mejore la ecuación de costos.
• Los desarrolladores se volvieron más selectivos y consideran que la recuperación dependerá de mayor previsibilidad, crédito e ingresos para sostener nuevos proyectos.

El fuerte aumento del costo de construcción en dólares está modificando las estrategias de compradores, desarrolladores y propietarios de terrenos en el mercado inmobiliario argentino. La diferencia entre construir una vivienda desde cero y adquirir una propiedad terminada se amplió durante los últimos años, llevando a muchas familias a priorizar inmuebles usados, reciclados o recién construidos antes que iniciar una obra propia.

Durante 2024, el costo de construcción en Argentina registró un incremento del 69% medido en dólares, según un informe de la Fundación Tejido Urbano. Se trató del aumento más elevado desde 2018. La tendencia continuó durante 2025 y volvió a profundizarse en el primer semestre de este año, generando una presión creciente sobre la ecuación económica de los proyectos.

Los últimos datos oficiales reflejan que el proceso todavía continúa. En junio, el costo de construcción en el Gran Buenos Aires aumentó 2,6%, impulsado principalmente por la mano de obra, que avanzó 3,3%, los gastos generales, con una suba de 2,8%, y los materiales, que aumentaron 1,8%.

La contracara aparece en la comercialización de insumos. Durante julio, el Índice Construya registró una caída mensual desestacionalizada de 0,81% y una disminución interanual de 6,5%. El comportamiento muestra que, mientras los costos siguen aumentando, el ritmo de actividad de la construcción privada continúa debilitándose.

Este escenario modificó las prioridades de los compradores. En distintos corredores residenciales del Gran Buenos Aires comenzó a consolidarse una mayor demanda por viviendas terminadas, especialmente aquellas que pueden adquirirse a valores competitivos frente al costo que implicaría reproducirlas desde cero.

La situación resulta particularmente visible en zonas como San Isidro, Vicente López, Tigre, Pilar y Canning. Allí existe un stock de propiedades construidas durante los últimos años que, en determinados casos, permite acceder a una vivienda sin asumir los costos, los riesgos y los plazos de una obra nueva.

El factor económico se combina además con la necesidad de reducir tiempos. Para las familias que recurren al crédito hipotecario, comprar una propiedad terminada permite resolver rápidamente la mudanza. Construir, en cambio, puede demandar alrededor de nueve meses entre trámites y ejecución, además de generar gastos durante un período en el que la vivienda todavía no puede ser utilizada.

La ubicación también ganó peso en las decisiones. En un mercado con una oferta importante, los compradores tienden a definir primero la zona y luego el tipo de propiedad que mejor se adapta a sus necesidades. Casas, departamentos, PH o townhouses compiten dentro de una misma búsqueda, pero el acceso, la infraestructura y la cercanía a determinados servicios aparecen como factores decisivos.

El mercado de terrenos presenta, al mismo tiempo, una dinámica particular. Aunque los valores de la tierra descendieron respecto de años anteriores, esa reducción todavía no alcanza para compensar completamente el incremento de los costos de construcción. En algunos casos, comprar un lote y levantar una vivienda puede terminar costando tanto como adquirir directamente una propiedad terminada.

Por ese motivo, algunos compradores están adoptando una estrategia de largo plazo: adquieren el terreno aprovechando precios actuales y postergan la construcción hasta que la ecuación económica resulte más conveniente. En paralelo, sistemas como steel frame, wood frame y construcciones modulares ganan interés debido a la posibilidad de reducir costos y tiempos frente a los métodos tradicionales.

Los desarrolladores también modificaron su comportamiento. La construcción no desapareció, pero se volvió mucho más selectiva. Los proyectos se concentran en áreas con demanda comprobada y se analiza con mayor precisión la incidencia del terreno, los materiales, la mano de obra y el financiamiento.

La principal distorsión se observa al comparar propiedades nuevas y usadas. En determinados sectores, construir un producto nuevo puede superar los 3.000 dólares por metro cuadrado al sumar terreno, obra, impuestos, honorarios y margen empresario. En cambio, departamentos usados de buena calidad pueden encontrarse en torno de los 2.500 a 2.800 dólares por metro cuadrado.

Los especialistas consideran que la solución no necesariamente llegará mediante una caída nominal de los costos, sino a través de una mayor estabilidad económica, recuperación de los ingresos, expansión del crédito y previsibilidad suficiente para proyectar obras de varios años.

Mientras tanto, el mercado inmobiliario atraviesa una etapa de selección. Para algunos, comprar una propiedad terminada representa hoy la alternativa más eficiente. Para otros, adquirir un terreno y esperar constituye una apuesta de largo plazo. Y para los desarrolladores, el desafío consiste en detectar oportunidades sin quedar atrapados por una estructura de costos que todavía condiciona la rentabilidad de los nuevos proyectos.