El crédito hipotecario recupera terreno: julio marcó un récord del año y los bancos amplían los plazos

• En julio se desembolsaron u$s202 millones en créditos hipotecarios UVA, el mejor registro desde diciembre.
• El volumen todavía quedó 28% por debajo del promedio de 2025 previo a las elecciones.
• Banco Ciudad amplió de 20 a 25 años el plazo de sus créditos y elevó el monto máximo financiable.
• Los especialistas advierten que el análisis debe contemplar ingresos, inflación, ahorro previo, plazo y costo financiero total.
• La morosidad hipotecaria aumentó y constituye uno de los factores que todavía condicionan una baja significativa de las tasas.
• La recuperación sostenida dependerá de mayor previsibilidad económica, mejores condiciones de fondeo y una evolución favorable de los ingresos familiares.

El mercado de créditos hipotecarios comenzó a mostrar nuevas señales de recuperación, aunque todavía permanece lejos del volumen que había alcanzado antes del período electoral de 2025. Durante julio se desembolsaron alrededor de u$s202 millones en préstamos ajustados por UVA, el mejor registro desde diciembre, aunque el monto todavía quedó aproximadamente 28% por debajo del promedio registrado durante 2025 antes de las elecciones.

La recuperación se produce en un escenario de tasas relativamente estables, pero con cambios en las condiciones de financiamiento. Uno de los movimientos más relevantes fue el del Banco Ciudad, que amplió de 20 a 25 años el plazo máximo de sus créditos hipotecarios y elevó el monto que puede financiar. La extensión permite reducir el valor de la cuota inicial y, en consecuencia, ampliar el universo de familias que podrían acceder a una vivienda mediante crédito.

Sin embargo, el mayor plazo no elimina las dificultades estructurales del mercado. El crédito hipotecario argentino continúa representando una porción muy reducida de la economía, cercana al 1% del PBI. Para el economista Federico González Rouco, especialista en el mercado inmobiliario, la principal dificultad está vinculada con la previsibilidad necesaria para asumir una deuda que puede extenderse durante dos décadas o más.

La experiencia de inflación elevada, volatilidad cambiaria y ciclos de inestabilidad macroeconómica condiciona las decisiones de quienes deben comprometer una parte importante de sus ingresos durante 20 o 25 años. Por eso, aunque ampliar el plazo puede facilitar el acceso, también implica permanecer durante más tiempo expuesto a la evolución de las condiciones económicas.

Las tasas tampoco muestran por ahora una tendencia marcada a la baja. Sebastián Cao, economista de Econométrica, considera que podría existir espacio para alguna reducción, especialmente en la banca privada, pero advierte que una baja importante dependerá de una disminución de la incertidumbre y de mejores condiciones de fondeo.

Luis Hauserman, consultor inmobiliario y contador público, ubica actualmente las tasas de los créditos UVA en un rango aproximado de entre 6% y 9,5% anual y sostiene que para alcanzar niveles considerablemente menores será necesario contar con financiamiento de largo plazo, fundamentalmente a través del mercado de capitales. También señala que las entidades todavía enfrentan condiciones de fondeo restrictivas y niveles elevados de morosidad en otros tipos de préstamos.

Para quienes evalúan acceder a un crédito, la tasa publicada es apenas una parte de la ecuación. Los bancos suelen requerir un ahorro previo equivalente a entre 20% y 30% del valor de la propiedad y establecen límites para la relación entre la cuota y los ingresos del hogar. En términos generales, esa relación se ubica entre 20% y 30%, dependiendo de la entidad.

Hauserman plantea incluso un criterio más prudente. Para un préstamo equivalente a u$s70.000 a 20 años y con una cuota inicial cercana a $850.000, considera conveniente contar con unos u$s30.000 de ahorro previo, además de otros u$s10.000 destinados a gastos de escritura, inmobiliaria y la operación.

Otro aspecto central es la evolución de los ingresos frente a la inflación. En los créditos UVA, la cuota se actualiza por inflación, por lo que el desafío no consiste simplemente en que aumente, sino en que los salarios puedan acompañar esa evolución. El riesgo aparece cuando el ingreso familiar pierde capacidad de seguir el ritmo de actualización de la deuda.

Ante la posibilidad de que las tasas bajen, algunos especialistas consideran que esperar también puede tener un costo. Cao señaló que, desde el regreso del crédito hipotecario, los precios de las propiedades registraron subas de entre 10% y 15% en términos generales. Una reducción moderada de las tasas podría quedar compensada por el encarecimiento del inmueble que se busca comprar.

El dato de julio confirma que existe demanda, pero todavía no alcanza para hablar de una recuperación plena. A esa situación se suma el aumento de la morosidad hipotecaria, que pasó del 1,4% antes del período electoral al 2,1% en la medición de mayo.

Más allá de la banca tradicional, también aparecen alternativas para ampliar el financiamiento. González Rouco considera que constructores y empresas podrían recurrir al mercado de capitales para ofrecer financiación propia y llegar a sectores que no cumplen con todos los requisitos bancarios. También plantea incorporar nuevas herramientas para evaluar a los potenciales deudores, como el historial de pago de alquileres.

El sistema UVA, además, continúa siendo defendido por especialistas que consideran que permite vincular la deuda con la evolución de los precios y ofrecer una alternativa frente a créditos con mayores componentes de incertidumbre. Para el comprador, sin embargo, el análisis debe incluir no sólo la tasa y la cuota inicial, sino también el plazo, el precio del metro cuadrado, la evolución de los ingresos y el margen disponible ante eventuales aumentos.

La recuperación del crédito hipotecario, por lo tanto, empieza a ganar volumen, pero todavía enfrenta obstáculos. Julio aportó una señal positiva y la ampliación de los plazos puede mejorar el acceso, aunque la consolidación del mercado dependerá de una combinación de tasas más competitivas, mayor fondeo, inflación descendente y una mejora sostenida de los ingresos reales.