El alivio llega al mercado de alquileres: el índice del BCRA marca su menor suba en cuatro años

• El Índice de Contratos de Locación (ICL) del BCRA creció 42,33% interanual, su menor variación desde 2021.
• Un alquiler de $300.000 pasará a costar $427.000 desde noviembre.
• La baja se atribuye a la desaceleración inflacionaria y a una leve recuperación salarial.
• La derogación de la Ley de Alquileres permitió mayor flexibilidad en los contratos.
• El sector inmobiliario habla de un mercado “más previsible”, aunque los inquilinos siguen en alerta.
• Los próximos meses serán clave para saber si la tendencia a la baja se mantiene.

El último registro del Índice de Contratos de Locación (ICL), que elabora el Banco Central de la República Argentina (BCRA), mostró un freno significativo en el aumento de los alquileres. En noviembre, el indicador se ubicó en su nivel más bajo desde 2021, con una variación interanual del 42,33%. El dato no solo marca una desaceleración en los precios sino también un punto de inflexión en un mercado que, durante años, fue sinónimo de tensión, incertidumbre y aumentos constantes.

El ICL, que combina la evolución de la inflación y los salarios, había sido durante mucho tiempo una de las principales variables que impactaban en la vida cotidiana de millones de inquilinos. Con el nuevo valor, el incremento anual se ubica por debajo del 50%, algo que no ocurría desde el inicio de la pandemia. Si bien el número sigue siendo elevado en términos nominales, representa una mejora real para quienes deben afrontar actualizaciones bajo los contratos firmados con la derogada Ley de Alquileres.

En términos concretos, el impacto se traduce en cifras palpables. Un departamento de tres ambientes, cuyo alquiler era de $300.000 mensuales hasta octubre, pasará a costar $427.000 desde noviembre. El nuevo monto regirá hasta octubre de 2026, ofreciendo cierta previsibilidad en un contexto en el que los precios de la vivienda se habían vuelto inalcanzables para buena parte de la clase media. Si se compara con las subas de 2023 —cuando las actualizaciones superaban el 110% anual—, el cambio es notable.

El descenso del ICL refleja, en parte, el efecto combinado de una desaceleración inflacionaria y una mejora relativa en los salarios formales. Desde la eliminación de la Ley de Alquileres en 2024, el mercado comenzó a mostrar signos de recomposición. La liberalización de los plazos y la posibilidad de pactar condiciones entre las partes generó una mayor flexibilidad, aunque no sin controversias. Mientras los propietarios celebraron la recuperación de la libertad contractual, muchos inquilinos denunciaron aumentos iniciales más altos y una negociación desigual.

Sin embargo, el alivio actual se explica, en buena medida, por el cambio de tendencia macroeconómica. La inflación mensual, que durante 2023 llegó a superar los dos dígitos, hoy se mueve en niveles que rondan el 2,5%, según las últimas mediciones privadas. Este reacomodamiento impacta directamente sobre el cálculo del índice y, por extensión, sobre el costo de los contratos.

Desde el sector inmobiliario destacan que el dato del Banco Central puede ser el inicio de una etapa de estabilidad. “Estamos viendo un mercado más previsible. Los propietarios empiezan a aceptar condiciones más realistas y los inquilinos, a recuperar capacidad de negociación”, afirmó a Clarín un corredor del área norte de la Ciudad de Buenos Aires. En tanto, desde las asociaciones de inquilinos mantienen una postura más cauta: “Si bien el número baja, la base sobre la que se calcula sigue siendo muy alta. Muchos hogares todavía destinan más del 40% de sus ingresos al alquiler”, señalaron desde Inquilinos Agrupados.

El panorama, en definitiva, parece abrir una ventana de respiro en un mercado que había sido escenario de fricciones constantes. La combinación de menor inflación, salarios más estables y un marco regulatorio más flexible podría sentar las bases para una convivencia menos conflictiva entre propietarios e inquilinos. No obstante, los analistas advierten que el equilibrio será frágil si no se consolida la desaceleración de precios ni se amplía la oferta de viviendas.

El desafío, sostienen, pasa por mantener este sendero de moderación sin que la recuperación económica empuje nuevamente los valores hacia arriba. En ese sentido, los próximos meses serán clave para determinar si la tendencia del ICL se consolida o si se trata de una pausa coyuntural en un mercado que aún busca su punto de equilibrio.